Wray065
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以下来自“房地产大转型形势下的操盘模式”论坛发言 张飚： 我谈几个观点，刚才也吸收了不少的东西。 第一个，关于价格的思考，我们在面临一个新的变化，新的形势，肯定要转型，转型之前肯定要思考，模式的转变先从价格看起，假如说这是上涨的曲线，商品房的销售模式是期房销售，我们在售的点在这儿，实际房屋具备实用功能是在这个点，这个上涨曲线很简单，未来预期价格高于现在，这种情况下，我们作为客户怎么感觉这个事情，怎么保护自己的利益，就是更早的购买，我们越早购买越保证自己的利润，反过来，看现在的趋势，假如下降的趋势，我们房价是在这个位置，客户使用功能是在这个点，每一次延迟购买都是利益的保护。我们怎么办？我们要保证自己的利润能够被客户接受，实现实用功能这个时点，谁最敏感？就是我们所谓的刚性客户，那么想让客户感知到他所需要的价值，我们可以现房销售。如果我们确认未来一段时间内比方一年两年，刚性客户是最重要的客户来源，那么我们可以专门做现房。 第二个，原有模式的里面，我们快速拿地，快速行销，然后再开发，然后再去买地，这样一个简单的轮回模式。我还是觉得李总最早服务的顺驰，是最早把这个体系完善的最好的企业。它从拿地到开发最快也就是5个月，5个月就出现现金平衡，但现在这就出现了黄总提出的问题，现金流出现问题了。我们都在学习这种模式，连万科也学，万科也在快速行销，保利也是一个。黄总谈到一个问题，我们这个产业的思考，黄总在做什么事情？就是产业横向思考，我跳出房地产，跳到产业整合，大的产业整合，而不是跟地产行业分支整合，而是大的产业之间的整合。这种整合的目的是用其他产业的现金流量打底，保护房地产低谷时不落入负值区间，这是郎咸平一直在谈的，我们也接受的观点，这就带来了多元化。 我们再来看万科，刚才杨总提到一个问题，是住宅开发和商业地产开发不一致，朱总提到商业写字楼开发更难做，超市也难做，我们需要一个现金打底的东西。万科为什么不做？它也在复合，也在做多元化，在最上面做多元化，就是股本结构上面做多元化，首先是一个公众公司，好多人都在买万科的股票，它实现了产业上层的资本环节多元化。 再往下延伸，我93年发现的一个问题，88年它的融资，88年、89年、93年、97年、03年、06年、09年，融资手段从A股、B股、可转债，企业债，定向增发、增发、配股，几乎所有的手段他都使用过了。把时点和每一次扩张点结合起来，我们就发现万科真正的秘诀，那就是每次在产业扩张之前都做资本扩张，首先就是资本安全了，产业就可以做大了。我们很多企业上市却没有利用好融资平台，没有上市的我们现在想做的就是其他产业整合弥补我们房地产。 我们再说一下保利，虽然上市了，但是和发展所需要的资金是不足，他们的四分之三的银行贷款和银行 阅读全文>> |
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清洁木地板，最大的忌讳是直接用湿拖把擦地，现在市面上有不少针对木地板研发的清洁剂，可直接用来清洁地板，不必再冲洗，不但能使地板保持原有的质感与自然原色，还能预防地板干裂，而且使用后没有异味、没有黏腻感。 清洗木地板时，先用拖把将地板表面的灰尘除去，然后依照清洁剂的配比说明和地板的脏污程度，在一桶水中稀释适量，并把拖把浸湿，从房间里面往门口的方向拖地。但要注意，要尽量将拖把拧干，以防止过多的水分渗透到木地板里层，造成发霉、腐烂。如果遇到地板缝或墙角等不易清理的地方，可以用旧牙刷直接蘸地板清洁剂刷洗，也可以将清洁剂倒在抹布上擦拭地面。不过，有些地板清洁剂中的界面活性剂浓度较高，拖完地后，半湿的地面反而更容易沾染灰尘。因此，最好选择优质的地板清洁产品。 如果想要地板长久保持光泽亮丽，在使用地板清洁剂后，还可以再上一层木质地板蜡。不过一定要等地板完全风干后再上蜡，以免蜡层无法完全附着，而使地板上出现一点一点的白斑。，最大的忌讳是直接用湿拖把擦地，现在市面上有不少针对木地板研发的清洁剂，可直接用来清洁地板，不必再冲洗，不但能使地板保持原有的质感与自然原色，还能预防地板干裂，而且使用后没有异味、没有黏腻感。 清洗木地板时，先用拖把将地板表面的灰尘除去，然后依照清洁剂的配比说明和地板的脏污程度，在一桶水中稀释适量，并把拖把浸湿，从房间里面往门口的方向拖地。但要注意，要尽量将拖把拧干，以防止过多的水分渗透到木地板里层，造成发霉、腐烂。如果遇到地板缝或墙角等不易清理的地方，可以用旧牙刷直接蘸地板清洁剂刷洗，也可以将清洁剂倒在抹布上擦拭地面。不过，有些地板清洁剂中的界面活性剂浓度较高，拖完地后，半湿的地面反而更容易沾染灰尘。因此，最好选择优质的地板清洁产品。 如果想要地板长久保持光泽亮丽，在使用地板清洁剂后，还可以再上一层木质地板蜡。不过一定要等地板完全风干后再上蜡，以免蜡层无法完全附着，而使地板上出现一点一点的白斑。 |
